Il rent to buy è una soluzione innovativa per chi desidera acquistare casa senza accendere subito un mutuo. Grazie a questo contratto, è possibile entrare immediatamente in possesso di un immobile e decidere in seguito se acquistarlo, scalando parte dei canoni già versati dal prezzo finale. Analizziamo in dettaglio come funziona il rent to buy, i suoi vantaggi e gli altri strumenti disponibili per comprare casa
Che cos’è il Rent to Buy e Come Funziona?
Il rent to buy è un contratto che consente di abitare immediatamente in una casa pagando un canone mensile, con la possibilità di acquistarla in un secondo momento. Parte del canone viene accantonata come anticipo sul prezzo finale, rendendo questa formula un’opzione interessante per chi non ha subito la liquidità necessaria per comprare un immobile.
Questo strumento è particolarmente utile in periodi di incertezza economica, poiché permette di dilazionare l’acquisto senza dover stipulare un mutuo immediato. Tuttavia, il contratto deve essere ben strutturato per tutelare sia il venditore che l’acquirente.
Vantaggi e Svantaggi del Rent to Buy
Uno dei principali vantaggi del rent to buy è la possibilità di bloccare il prezzo dell’immobile, evitando aumenti futuri. Inoltre, chi sceglie questa formula può testare la casa prima dell’acquisto, verificando se soddisfa tutte le esigenze.
Di contro, il mancato acquisto comporta la perdita delle somme già versate come anticipo. Inoltre, non sempre il venditore è obbligato a cedere l’immobile, se non espressamente previsto nel contratto.
1. Il Rent to Buy: Caratteristiche ed Effetti
Il rent to buy è stato introdotto in Italia con il Decreto Sblocca Italia del 2014 ed è un’opzione vantaggiosa per chi desidera comprare casa senza disporre subito dell’intera somma. Il contratto è diviso in due fasi: nella prima, il conduttore paga un canone per vivere nell’immobile; nella seconda, può decidere di acquistarlo, scalando parte dei canoni già versati dal prezzo finale.
2. Il Canone nel Rent to Buy
Il canone pagato dal conduttore è suddiviso in due parti: una per l’utilizzo dell’immobile e un’altra da imputare al prezzo d’acquisto. È fondamentale stabilire con chiarezza nel contratto l’importo di ciascuna quota e le modalità di pagamento.
3. L’Oggetto del Contratto
Il rent to buy può essere applicato a qualsiasi tipo di immobile: residenziale, commerciale o produttivo. Anche i terreni agricoli ed edificabili possono essere oggetto di questo contratto, purché le parti concordino le condizioni specifiche.
4. La Trascrizione del Contratto
La trascrizione del contratto presso i registri immobiliari garantisce una tutela legale al conduttore. Questo evita che l’immobile venga venduto a terzi o sottoposto a ipoteca prima della scadenza del contratto.
5. Obblighi del Concedente e del Conduttore
Il concedente ha l’obbligo di consegnare l’immobile e garantirne la disponibilità, mentre il conduttore deve versare i canoni e occuparsi della manutenzione ordinaria. La manutenzione straordinaria resta invece a carico del proprietario.
6. Il Subentro nella Posizione del Conduttore
Il conduttore può cedere il contratto a un terzo, se previsto dalle clausole contrattuali. È possibile anche il subentro di un’altra persona nel momento dell’acquisto, garantendo così flessibilità a chi sceglie questa soluzione.
7. Gli Immobili da Costruire
Se il rent to buy riguarda un immobile in costruzione, il contratto deve prevedere clausole specifiche per garantire che l’acquirente possa ottenere la proprietà al termine della costruzione. In questi casi, il notaio deve verificare la regolarità del titolo edilizio e dell’eventuale ipoteca sul bene.
8. L’Inadempimento del Conduttore
Se il conduttore non paga i canoni per un numero di mesi superiore a un ventesimo della durata del contratto, il proprietario può risolvere il contratto e trattenere le somme già versate come risarcimento.
9. Il Mancato Acquisto da Parte del Conduttore
Se il conduttore decide di non acquistare l’immobile alla scadenza del contratto, perde le somme già versate come anticipo, ma il proprietario deve restituire la parte dei canoni destinata all’acquisto, nella misura concordata nel contratto.
10. La Restituzione dell’Immobile
Se il contratto si risolve per inadempimento o per mancato acquisto, il conduttore deve lasciare l’immobile. Se si rifiuta, il proprietario può richiedere l’esecuzione forzata tramite il tribunale.
11. L’Inadempimento del Concedente
Se il concedente non rispetta l’obbligo di vendere l’immobile al conduttore che ha esercitato il diritto d’acquisto, quest’ultimo può richiedere un risarcimento danni o avviare un’azione legale per ottenere la proprietà.
12. Il Fallimento del Concedente
Se il proprietario fallisce prima della conclusione del contratto, il conduttore ha un diritto di prelazione sull’acquisto dell’immobile. Tuttavia, il contratto può essere revocato se viene dimostrato che è stato stipulato in un momento di difficoltà economica del concedente.
13. Il Fallimento del Conduttore
In caso di fallimento del conduttore, il contratto può essere sciolto dal curatore fallimentare. Il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile e può trattenere i canoni versati fino a quel momento.
14. Il Regime Fiscale
Il rent to buy è soggetto a imposte sia nella fase iniziale (con imposta di registro o IVA, a seconda del tipo di immobile e del concedente) sia nella fase di acquisto. L’aliquota fiscale varia in base alla destinazione dell’immobile e alla sua classificazione catastale.
15. Confronto tra Rent to Buy e Altre Forme Contrattuali
Esistono diverse alternative al rent to buy, tra cui:
- Mutuo ipotecario, la soluzione più tradizionale.
- Leasing immobiliare, adatto per chi vuole un’opzione simile al rent to buy, ma regolata da una banca.
- Compravendita con riserva di proprietà, in cui il venditore mantiene la proprietà fino al pagamento completo del prezzo.
Ogni soluzione presenta vantaggi e svantaggi che vanno valutati attentamente.
16. Vantaggi e Svantaggi del Rent to Buy
Il rent to buy offre flessibilità e consente di entrare subito in possesso di un immobile senza un mutuo immediato. Tuttavia, in caso di mancato acquisto, il conduttore rischia di perdere i soldi versati. È quindi fondamentale leggere attentamente il contratto e valutare le alternative.
17. Consigli Pratici per Scegliere il Rent to Buy
Prima di firmare un contratto di rent to buy, è consigliabile:
- Verificare la solvibilità del proprietario per evitare rischi di fallimento.
- Definire chiaramente le condizioni economiche e le quote di canone destinate all’acquisto.
- Chiedere consiglio a un notaio per garantire la validità e la sicurezza del contratto.
La guida del Notariato sul Rent To Buy
